City Hotels ( Cours :  CIT  )
PRLine le 03/11/99

RESTRUCTURATION DU GROUPE CITY HOTELS VISANT A SCINDER SES ACTIVITES HOTELIERES DES ACTIVITES DE TRANSPORT AERIEN

Le groupe City Hotels souhaite modifier la structure de détention de ses actifs dans le but de séparer ses activités hôtelières de ses activités de transport aérien.

Pour ce faire, le groupe envisage une double opération :

-anticiper l’exercice des 200.000 warrants existants ;

-proposer un échange de ses propres actions contre des actions City Bird Holding à concurrence d’un cinquième des actions City Hotels existantes.

1.CONTEXTE ET MOTIVATION DE L’OPERATION

La séparation des activités aériennes et hôtelières du groupe répond aux tendances actuelles des marchés financiers qui s’orientent vers une répartition sectorielle des sociétés tant du point de vue de l’analyse financière que du point de vue des investisseurs.

Cette restructuration s’inscrit également dans le cadre du partenariat conclu avec Almafin (filiale du groupe Almanij), en vue de créer un fonds immobilier spécialisé en hôtellerie. Dans le cadre de cet accord, Almafin a exprimé le souhait de s’associer à un partenaire purement hôtelier.

2.MODALITES DE LA SCISSION

Après avoir examiné plusieurs schémas de restructuration de ses activités, en ce compris une scission purement juridique qui aurait pu être décidée par l’assemblée générale, City Hotels a décidé de proposer à ses actionnaires de procéder à la séparation de ses activités hôtelières et aériennes sur une base volontaire. Cette restructuration comportera deux volets :

-1er volet

Les conditions d’exercice des warrants sont temporairement améliorées, en vue d’inciter les porteurs de warrants à exercer ceux-ci immédiatement.

A cette fin, le prix d’exercice des warrants sera réduit de BEF 5.000 à BEF 3.100, pour une période limitée allant du 2 décembre au 10 décembre 1999. Ce prix d’exercice, ajouté à la moyenne des 20 derniers cours du warrant arrêtée au 25 octobre 1999 (soit 17,05 EUR), comporte une décote de 11,85% par rapport à la moyenne des 20 derniers cours de clôture de l’action.

Le nouveau prix d’exercice pourra éventuellement être adapté en fonction d’évolutions significatives des paramètres de marché.

Après cette période temporaire, les warrants retrouveront leurs conditions d’exercice initiales.

-2ème volet

En vue de séparer ses activités hôtelières de ses activités de transport aérien, il sera proposé à l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires qui se tiendra le 22 novembre 1999, de procéder à une opération d’acquisition d’actions propres de la société par voie d’échange contre des actions City Bird Holding à concurrence de un cinquième des actions City Hotels existantes et de réduire le capital à concurrence du nombre d’actions propres acquises excédant 10% du capital.

Sous réserve d’adaptation ultérieure en fonction de l’évolution respective des cours des actions City Hotels et City Bird Holding, le rapport d’échange serait de 1 action City Hotels coupons n°11 et suivants attachés plus 5 coupons n° 10 contre 23 actions City Bird Holding. Ce rapport d’échange comporte une prime de l’ordre de 8% par rapport aux cours de bourse du 28 octobre 1999 afin d’assurer le succès de l’opération. En cas d’adaptation éventuelle du rapport d’échange au vu des fluctuations relatives des cours de bourse des deux sociétés, le nouveau rapport d’échange sera déterminé de manière à maintenir une prime de l’ordre de 8%.

Un marché des coupons City Hotels n°10 sera organisé, en représentation du droit de participer à l’échange, afin de permettre aux actionnaires qui ne souhaitent pas y participer de négocier ce droit, et aux autres d’accroître le volume de leur participation à l’opération.

3.CONSEQUENCES POUR LES ACTIONNAIRES ET POUR LA SOCIETE

Considéré isolément, l’abaissement du prix d’exercice des warrants à BEF 3.100, implique une dilution théorique de la valeur de l’action City Hotels de l’ordre de 7,7%, à mettre en rapport avec les contreparties et les perspectives que l’opération, envisagée dans son ensemble, comporte pour la société et ses actionnaires :

-accroissement des moyens financiers de City Hotels pour son core business, à savoir le développement de projets hôteliers dans le cadre de nouvelles constructions ou de rénovations profondes d’hôtels existants, dans le but de réaliser d’importantes plus-values lors de leur revente. Cette stratégie est menée avec succès par City Hotels depuis sa constitution. Au cours des cinq derniers exercices, les investissements hôteliers du groupe se sont élevés à BEF 6,4 milliards, par l’acquisition de 9 hôtels aux Etats-Unis et d’un hôtel en Europe (dont 7 ont subi une rénovation profonde) et par la construction de 2 hôtels aux Etats-Unis. Au cours de cette même période, 10 hôtels ont été revendus avec une plus-value totale de BEF 2,4 milliards.

-amélioration significative de la liquidité du titre City Hotels suite à l’augmentation du nombre de titres résultant de l’exercice des warrants

Globalement, le « flottant » est susceptible de passer de BEF 550 millions actuellement à plus de BEF 1,1 milliard, entraînant une réduction sensible de la décote d’illiquidité dont souffre aujourd’hui le titre City Hotels, et ce au profit de l’ensemble des actionnaires et de la Société.

-amélioration de la solvabilité et des ratios de structure bilantaire de City Hotels, l’exercice immédiat des warrants devant procurer des capitaux frais à la société à concurrence d’un maximum de BEF 620 millions.

De plus, l’exercice anticipé des warrants assurera à la société des ressources nouvelles en vue du remboursement de l’emprunt obligataire en février 2002.

-Réduction de la décote entre le cours de City Hotels et sa valeur d’actif net réévalué, par suite de la séparation des deux branches d’activités de la société.

En effet, jusqu’ici, le titre City Hotels a souffert d’une large décote par rapport à la valeur intrinsèque de ses actifs (valeur d’actif net réévalué). Cette décote résulte notamment du caractère mixte de la société, active à la fois dans le secteur hôtelier et dans le secteur du transport aérien.

Les actifs hôteliers sont en effet valorisés sur base d’un taux d’actualisation incluant l’appréciation du risque « transport aérien », soit un taux supérieur à celui qui prévaudrait pour une société hôtelière pure.

-Réduction de la décote de holding. En effet, par le fait que la société est active dans deux secteurs différents, elle est considérée par les analystes et par les investisseurs comme une société holding, et souffre de ce fait aux yeux du marché d’une décote due à la détention indirecte de la participation en City Bird Holding.

Par l’opération d’échange, les actionnaires de City Hotels seront amenés à détenir en direct la participation actuelle de City Hotels en City Bird Holding, et on peut donc raisonnablement anticiper la réduction de cette décote.

L’impact sur le cours de bourse de City Hotels sera la résultante de l’ensemble de ces éléments. Le Conseil d’Administration considère que cet impact global sera positif, l’abaissement du prix d’exercice des warrants devant être mis en rapport avec les contreparties et les perspectives offertes aux actionnaires et à la société par l’opération envisagée dans son ensemble : accroissement des fonds disponibles pour la réalisation du core business de la société, amélioration significative de la liquidité du titre, amélioration de la solvabilité et de la structure bilantaire, meilleure perception du risque propre de l’activité hôtelière de City Hotels, réduction de la décote de holding.
PRLine le 03/11/99

Internet : http://www.cityhotels.be
Contact : Michèle Delvaux Telephone : +32 2 543 14 50

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