Cofinimmo ( Cours :  COF  )
PRLine le 01/02/00

Résultat courant par action de 4,8% supérieur à la dernière prévision Dividende net de EUR 4,97 par action, en progrès de 3,5% sur l'année précédente

Programme d'investissements de EUR 260 millions

1. Comptes consolidés arrêtés au 31.12.1999 (non audités)

Le résultat opérationnel (résultat courant net) de l'exercice 1999 s'élève à EUR 6,17 par action, soit 4,8% de plus que notre prévision émise en août 1999.
Ce résultat est inférieur à celui de l'exercice précédent (EUR 6,45) en raison principalement, d'une part, de l'absence de revenus sur les immeubles faisant l'objet de rénovations lourdes (Rue de la Loi 57-59 et Avenue des Arts 13-14) et, d'autre part, de l'investissement seulement partiel et progressif du produit de l'augmentation de capital en espèces réalisée en mai dernier.

Par rapport à l'année précédente, les frais directs des immeubles sont proportionnellement plus faibles en raison de la moindre rotation des locataires, concomitante d'ailleurs au maintien d'un taux d'occupation élevé (97,03% au 31.12.1999). Par contre, les charges d'exploitation ont été alourdies par les frais liés aux opérations de croissance réalisées et financées dans l'année, lesquels frais ont été entièrement pris en charge dans l'exercice, et par la taxe sur les organismes de placement collectif afférente à 3 exercices consécutifs (1997 à 1999).

L'endettement (dettes financières et non financières) est ramené en fin d'année 1999 à 24,3% du total de l'actif, contre 28,4% un an plus tôt. Les charges financières nettes furent dès lors moindres, grâce également à des taux d'intérêt moyens plus bas.

 
BILANS CONSOLIDES (non audités)         

Schéma de comptes annuels en conformité avec la dérogation accordée par le Ministre des Affaires Economiques            

(x 1.000 EUR)                                 31.12.1999        31.12.1998

ACTIF           
Immobilisations corporelles                      877.770        732.804
Terrains et constructions                        776.177        715.269
Mobilier et matériel roulant                          56        33
Autres immobilisations corporelles                 1.562        1.562
Immobilisations en cours et acomptes              99.975        15.940
Immobilisations financières                          291        2.031
Créances à plus d'un an                           11.643        173
Créances à un an au plus                          22.136        3.014
Placements de trésorerie                           1.264        1.604
Valeurs disponibles                                1.507        1.444
Comptes de régularisation                          1.939        1.740
Total de l'Actif                                 916.550        742.810

PASSIF                                             1999          1998
Capitaux propres                                 694.213        531.659
Dettes à plus d'un an                             92.337        61.084
Dettes financières                                92.270        61.035
Autres dettes                                         67        49
Dettes à un an au plus                           122.827        142.586
Dettes à plus d'un an échéant dans l'année        15.650        1.423
Dettes financières                                29.140        87.779
Dettes commerciales                               26.518        17.053
Dettes fiscales, salariales et sociales            5.698        3.655
Autres dettes                                     45.821        32.676
Comptes de régularisation                          7.173        7.481
Total du Passif                                  916.550        742.810
Ratio d'endettement sur total de l'Actif          24,25%        28,43%
                
COMPTE DE RESULTATS CONSOLIDES (non audités)            
Schéma de comptes annuels en conformité avec la dérogation accordée par le Ministre des Affaires Economiques            
(x1.000 EUR)                                        1999          1998
A. RESULTAT OPERATIONNEL                
Chiffre d'affaires                                 62.598        55.372
Charges d'exploitation nettes                     -12.619       -11.415
Résultat d'exploitation                            49.979        43.957
Résultat financier                                 -6.052        -7.937
Impôts                                                -79           -75
Résultat opérationnel (résultat courant net)       43.848        35.945

B. RESULTAT SUR PORTEFEUILLE            
Plus ou moins-values sur réalisation 
d'éléments du portefeuille                            281           516
Plus et moins-values nettes                         6.602        -1.286
Plus-values dues aux fusions                            0        12.040
Exit-tax suite aux fusions                            141        -1.906
Résultat sur portefeuille                           7.024         9.364
RESULTAT DE LA PERIODE                             50.872        45.309


EVOLUTION DU PORTEFEUILLE               
                
(en milliers de BEF et en milliers d'Euro)            31.12.1998        
Evolution du portefeuille               
Valeur totale du portefeuille                 29.560.000        732.773
Projets et promotions en cours                  -618.000        -15.320
Terrains résidentiels et industriels             -265000         -6.569
Total immeubles de placement                  28.677.000        710.884
Loyers en cours hors projets et promotions **  2.250.000         55.776
Rendement sur immeubles de placement                      7,85% 
Loyers + Valeur locative estimée sur 
inoccupés à la date d'évaluation               2.290.000        56.768
Rendement en supposant le 
portefeuille entièrement loué                             7,99% 
Taux d'occupation                                        98,24% 
                
(1) y compris loyer théorique et loyer estimé des locaux occupés par Cofinimmo          

2. Répartition de dividende au titre de l’exercice social 1999

Il sera proposé à l'Assemblée Générale Ordinaire des actionnaires du 28 avril 2000, la distribution d'un dividende brut pour l'exercice 1999 de EUR 5,85 (BEF 236) par action, en augmentation de 3,5% sur celui de l'exercice précédent (EUR 5,65 ou BEF 228). Après retenue du précompte mobilier de 15%, le dividende net de l'exercice 1999 atteindrait alors EUR 4,97 (BEF 200) par action à comparer à EUR 4,80 (BEF 194) pour l'année précédente. Le dividende est payable le 11 mai 2000.

3. Investissements et désinvestissements

COFINIMMO poursuit sa politique de croissance. Au 31.12.1999 son patrimoine immobilier totalisait 485.633m² de surface locative en superstructure, soit 22% de plus qu'un an auparavant.
COFINIMMO est spécialisé dans l’offre d’espace de bureau (90% du patrimoine). Plus de 60% des immeubles au 31.12.1999 ont moins de 10 ans, ce qui rajeunit sensiblement le portefeuille par rapport à l’année passée. Il est localisé principalement à Bruxelles (88,7%) et Anvers (9,3%).
Cependant, afin d’anticiper les besoins des clients, COFINIMMO suit la migration des entreprises du centre vers la périphérie des villes. A Bruxelles, cette décentralisation bénéficie à la région de Zaventem-aéroport ainsi qu'à la zone Waterloo-Wavre. A Anvers, le phénomène est semblable, la migration s’observant vers le sud à Kontich et Edegem.

La valeur vénale du portefeuille (hors frais d’acte) s’élève à EUR 779 millions au 31.12.1999.
Le niveau du taux d’occupation est instantané à la date du 31.12.1999. Il fluctue normalemrnt autour de 97%, les 3% restant représentent un chômage locatif frictionnel. La moyenne du marché actuellement est de 93%.

Depuis le dernier communiqué de presse publié le 30.10.1999, COFINIMMO a procédé aux investissements suivants :
- Acquisition de 2 immeubles de bureaux sis 41 et 43 Prins Boudewijnlaan à Edegem au Sud d’Anvers, pour un prix acte en mains de EUR 16,7 millions. Le prix d’achat de ces bâtiments est payable en 2000, au plus tard le 31.03.2000. Ces immeubles d’excellente qualité sont implantés dans un parc paysager de 3ha60a. Chacun d'eux a une surface de bureaux de 5.640m². L'un est loué à DOW BELGIUM S.A. et l’autre sera libéré par le vendeur, TABACOFINA – VAN DER ELST S.A., au plus tard le 31.03.2000. COFINIMMO a d’ores et déjà mis ce bâtiment dans le marché locatif. Le rendement locatif brut initial de cet investissement, basé sur une hypothèse prudente pour la relocation de ce dernier bâtiment, est de 8,5%.
- Acquisition des actions de IMMO EXPRESS S.A.. Cette société est propriétaire d’un terrain de 1ha72a contigu au terrain propriété de IMMO PLUYSEGHEM S.A., sis au Veldkant 33 à Kontich au sud d’Anvers, dans le Business Park King Square. En juillet 1999, COFINIMMO a acquis l’ensemble des actions de IMMO PLUYSEGHEM S.A. qui possède dans ce même Business Park 4 immeubles totalisant 4.092m² d’espace de bureau entièrement loués. IMMO EXPRESS S.A. y développe actuellement 3 immeubles supplémentaires, soit 7.477m² d’espace de bureaux, dont 2 sont pré-loués. COFINIMMO a directement et indirectement acquis en décembre 1999 10% des actions de IMMO EXPRESS S.A. pour une valeur de EUR 0,25 million. En outre, COFINIMMO détient une option pour acquérir le solde des actions avant le 31.12.2001. La valeur estimée acte en mains du terrain et des 3 immeubles propriété de IMMO EXPRESS S.A. s’élève à EUR 12,3 millions. Le rendement locatif brut initial sur cet investissement en 3 immeubles supplémentaires est de 7,75%.
- Acquisition de la totalité des actions de IMMO GENDEBIEN 88 S.A.. Cette société est propriétaire d’un ensemble de 10 magasins et d’un restaurant situés au 30-38 Boulevard de la Toison d’Or à Bruxelles. Ceux-ci sont entièrement loués. L’ensemble des actions a été acquis pour un prix de EUR 5,9 millions correspondant aussi à la valeur acte en mains de l’immeuble. Le rendement locatif brut initial est de 7,5%.
- Acquisition de 2 immeubles contigus situés Avenue d’Auderghem 22-24 et 26-28 à Bruxelles. Ces immeubles anciens sont à rénover entièrement afin d’y aménager 6.800m² de bureaux. L’achat des l’immeubles existants a été effectué sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de bâtir. L’investissement final après rénovation sera de l’ordre de EUR 20 millions. Le rendement locatif brut initial se situera entre 6,85 et 7,50% selon le niveau de loyer atteint. Ce projet sera développé en collaboration avec le groupe HERPAIN.

Depuis le 30.10.1999, COFINIMMO a par contre cédé les biens suivants :
- L’immeuble de bureaux situé 13-14 Avenue des Arts à Bruxelles. Cet immeuble fait l’objet d’une rénovation lourde qui sera achevée en 2000. Il a été vendu en décembre 1999 à l’Organisme National de Déchets Radioactifs et des Matières Fissiles Enrichies « ONDRAF », organisme de droit public relevant de l’Etat fédéral belge, pour un prix net de EUR 11,6 millions payable en 27 annuités indexées. Le premier paiement interviendra le 01.04.2000. La valeur actualisée de la créance résultant de cette vente a été portée à l’actif du bilan de COFINIMMO pour EUR 11,6 millions. Compte tenu de la valeur comptable de cet immeuble au 31.12.1998 (EUR 5,4 millions), des dépenses de rénovation encourues ou encore à exposer (EUR 4,4 millions), de la commission de l’agent à l’intervention duquel la vente s’est réalisée et d’une provision pour garanties octroyées à l’acheteur, le gain enregistré en 1999 dans le résultat sur portefeuille est de EUR 0,7 million.
- Les immeubles de commerce situés Veldstraat 74, Veldstraat 76 et Veldstraat 85 à Gand, Brusselsesteenweg 440 et Brusselsesteenweg 442 à Ledeberg (Gand) et Lippenslaan 200 à Knokke-Heist. Ces immeubles ont été vendus en janvier 2000 pour un prix de EUR 7,4 millions. Compte tenu d’une valeur comptable au 31.12.1999 de EUR 6,9 millions et des frais de vente, cette opération dégage un gain de EUR 0,3 million qui sera enregistré en 2000 dans le résultat sur portefeuille.
- Le Bois de Jalhay. Cette propriété forestière de 200ha sera vendue début 2000 pour un montant de EUR 1,8 millions. Compte tenu d’une valeur comptable au 31.12.1999 de EUR 1,6 million et des frais de vente, cette opération dégagera un gain de EUR 0,2 million qui sera enregistré en 2000 dans le résultat sur portefeuille.

Toutes ces opérations s'inscrivent dans l'effort global de l'entreprise pour améliorer sans cesse la composition du patrimoine, recherchant une diversification optimale par type d'immeubles, par localisation et par catégorie de clientèle. Le programme complet des investissements permet de mesurer l'effort consenti.
Les investissements et désinvestissements contractés depuis le 01.01.1999 se récapitulent comme suit (hormis Avenue d’Auderghem 22-24 et 26-28, et les rénovations lourdes d'immeubles déjà en portefeuille) :

 
 Investissements            Valeur acte en mains    Rendement locatif 
(x 1.000.000 EUR)           des projets achevés     initial brut estimé 
                
Park Lane - Diegem              73,8                     7,50%
Park Hill - Diegem              29,8                     7,50%
Leopold Square - Zaventem       52,4                     6,75 - 6,80%
                
Woluwelaan 145-151 - Diegem     19,3                     8,00%
King Square - Kontich           18,4                     7,75 - 8,00%
                
Collines de Wavre - Wavre       26,9                     7,50%
Prins Boudewijnlaan 41-43
 - Edegem                       16,7                     8,50%
Bd de la Toison d'Or 30-38 
- Bruxelles                      5,8                     7,50%
Bd de l'Empereur - Bruxelles    17,3                     7,25%

Total                          260,4    
dont déjà immobilisés 
au 31.12.1999                  156      


Investissements                     Modalité
Park Lane - Diegem                  Fusion avec ATCI
Park Hill - Diegem                  Fusion avec Park Hill A et B
Leopold Square - Zaventem           Fusion avec Immo Bourget I et II
                                    Achat de Léopold Square 
Woluwelaan 145-151 - Diegem         Achat de Woluwe Invest 
King Square - Kontich               Achat de Immo Pluyseghem et
                                    Immo Express 
Collines de Wavre - Wavre           Achat de bâtiments
Prins Boudewijnlaan 41-43 - Edegem  Achat de bâtiments
Bd de la Toison d'Or 30-38 - Bxl.   Achat de Immo Gendebien 88 
Bd de l'Empereur - Bruxelles        Achat de bâtiments

Enfin, COFINIMMO prendra prochainement une décision quant à la levée de l'option dont elle dispose pour compléter le parc d'affaires Leopold Square près de l'aéroport de Zaventem. En effet, à côté des immeubles occupés par TENNECO et KPMG, seront érigés par le promoteur ROBELCO en 2000-2001, les nouveaux sièges de IBM et ERICSSON développant une superficie de bureaux de près de 40.000m². Ce projet est évalué acte en mains à plus de EUR 100 millions et est présenté à COFINIMMO sur base d'un rendement locatif initial brut de 6,75%.

4. Achèvement de la mise en place de la gestion intégrée

Afin de mieux connaître les besoins de ses clients et y donner une réponse appropriée et rapide, COFINIMMO a repris depuis le 01.01.1999 la gérance d'une grande partie de ses immeubles, précédemment sous-traitée. La mise en place de cette activité a été achevée en fin d'année 1999.
Six Property Managers partagent la gestion sur le terrain du patrimoine de COFINIMMO avec l'appui d'une équipe administrative. Cette activité de gérance est rendue possible grâce notamment au système informatique de gestion intégrée Prométhée. Un Helpdesk a été créé afin de recevoir toute plainte de clients 24h/24h et y répondre promptement.
La montée en charge du nombre de m² gérés par COFINIMMO, exclusivement pour compte propre, permettra d'équilibrer le résultat de cette activité au plus tard en 2001. Elle ouvre le champ à des services complémentaires demandés par les clients.

5. Présidence du Conseil d’Administration

Le Conseil d’Administration du 08.12.1999 a pris acte de la démission de Monsieur Aloïs Vertongen pour des raisons de convenance personnelle. Monsieur Aloïs Vertongen a également renoncé à sa fonction d’administrateur. Le Conseil d’Administration a élu Monsieur Jacques Forest comme successeur à la présidence. Monsieur Forest est Président du Conseil de Direction de P&V ASSURANCES qu’il représente dans le Conseil d’Administration de COFINIMMO depuis le 26 avril 1996.
PRLine le 01/02/00

Internet : http://www.cofinimmo.com
E-Mail :
Contact : Bernard Cardon de Lichtbuer Telephone :

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