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Industrie: Immobilier Thème: Vie du titre Befimmo BEFIMMO : Valeur intrinsèque à EUR 64,89 par action Valeur intrinsèque à EUR 64,89 par action Pertinence de la stratégie d'investissement Confirmation des perspectives de résultats et de dividende La valeur du portefeuille immobilier, investi à plus de 97% en région bruxelloise et sa périphérie, s'élève au 30 juin 2002 à 1.060.323.000 E. Elle se compare à celle de 1.051.166.000 E qui prévalait au début de l'exercice, le 1er octobre 2001, après l'intégration de la Sicafi Cibix et des sociétés du groupe Bastionen effectivement absorbées par Befimmo en décembre 2001. La différence de 9.157.000 E provient d'une part des investissements réalisés, soit 7.127.000E (chantiers Brederode, Rond- Point Schuman, portefeuille titres) et d'autre part de l'augmentation de valeur du portefeuille, soit 2.030.000E. Cette augmentation est la résultante d'une augmentation de 8.756.000 E des valeurs en ville, d'une diminution de 6.806.000 E des valeurs en zones décentralisées et périphériques, et d'une augmentation de valeur du portefeuille de titres immobiliers. La stratégie d'investissement mise en ouvre depuis la mi- 2000, à savoir l'augmentation de la pondération du portefeuille en ville au détriment de celle des zones décentralisées et périphériques, s'avère donc payante: la valeur du portefeuille immobilier a continué à s'apprécier, globalement de 0,2%. Le marché immobilier bruxellois confirme en effet de plus en plus son évolution «à deux vitesses»: en ville, contrairement à la périphérie, peu d'immeubles de qualité sont disponibles à la location, et tant les loyers que les valeurs poursuivent leur progression. Le taux d'occupation du portefeuille s'élève au 30 juin 2002 à 96,8%. Valeur d'actif net au 30 juin 2002: return de 10,1% sur une période d'un an La valeur de l'actif net de Befimmo s'élève au 30 juin 2002 à 635.518.000 E, soit à 64,89 E par action, en progression de 4,46 E par rapport à la valeur de 60,43 E à la clôture de l'exercice 2001. Sur la période d'un an se terminant le 30 juin 2002, tenant compte du dividende de 4,12 E distribué en décembre 2001 et de la prise en charge en une seule fois en décembre 2001 des actifs incorporels, le return s'élève à 10,1%. L'écart de return par rapport aux prévisions (11,5%) résulte du moindre rythme de l'augmentation de valeur du portefeuille immobilier. Le ratio d'endettement de la Sicafi s'élève au 30 juin 2002 à 39,4%, générant une capacité d'investissement par endettement de plus de 200 millions E. Exercice en cours: prévisions de résultat et de dividende confirmées Sauf imprévus, le résultat 2 courant de l'exercice en cours qui se clôture le 30 septembre 2002 sera conforme aux prévisions (soit 5,20 E par action avant prise en charge de moinsvalues non réalisées sur immeubles 2) en augmentation de plus de 15% par rapport aux 4,45 E par action de l'exercice 2001. La croissance du résultat courant résulte des opérations Van Maerlant, Bastionen et Cibix. La perspective de distribution en décembre 2002 d'un dividende brut de 4,28E par action (3,64E net) est ainsi confirmée. 1- Cette valeur résulte - du rapport d'évaluation établi le 10 juillet 2002 par Winssinger & Associés, intégrant les valeurs attribuées aux immeubles évalués par Healey & Baker, CB Richard Ellis, et Arthur Andersen Catella Codemer conformément à l'article n° 56 §2 de l'arrêté royal du 10 avril 1995 relatif aux Sicaf immobilières - et du cours de bourse au 28 juin 2002 du portefeuille de titres immobiliers détenus par Befimmo. Les règles en vigueur imposent de communiquer tant la valeur de vente que la valeur d'acquisition du portefeuille; cette dernière étant appelée «valeur acte en mains».Celle-ci incorpore des frais de transaction variables et d'au maximum 13%, frais qu'un investisseur aurait dû payer s'il avait procédé à l'investissement immobilier en direct. En conséquence, dans l'hypothèse d'une vente du portefeuille à une valeur d'expertise, la valeur de vente nette pour la Sicafi s'établirait entre 939,5 millions E et 1060,3 millions E. 2- Il est rappelé que Befimmo comptabilise ses résultats en stricte conformité avec les règles de l'arrêté royal du 10 avril 1995. Il en résulte que seules les plus-values effectivement réalisées apparaissent en compte de résultat, les plus et moins values latentes étant elles reflétées dans la valeur intrinsèque, sauf pour les moins-values portées en charge dans la mesure où la valeur d'expertise est inférieure à la valeur d'acquisition. Informations complémentaires Toutes informations complémentaires, de même que les rapports annuels et le dernier rapport semestriel au 31 mars 2002 peuvent être obtenus au siège social: Befimmo SCA, Chaussée de La Hulpe 166, 1170 Bruxelles Tél. 02.679.38.60 - Fax 02.679.38.66 e-mail: [email protected] www.befimmo.be
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