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Industrie: Immobilier Thème: Résultats semestriels BEFIMMO BEFIMMO : Comptes semestriels, période du 1er octobre 2002 au 31 mars 2003 Valeur intrinsèque à 64,08 EUR par action Maintien de la prévision de dividende Résistance de la valeur du portefeuille Impact limité du déclin de la périphérie et du décentralisé Befimmo S.A., gérant de la Sicafi Befimmo S.C.A., a arrêté les comptes semestriels de la Sicafi Befi mmo au 31 mars 2003. Les résultats semestriels restent dans l'ensemble conformes aux prévisions malgré une conjoncture économique plus diffi cile. Le résultat net au 31 mars 2003 s'élève à 25,29 millions E, soit 2,58 E par action (contre respectivement 25,40 millions E et 2,59 E par action pour la même période de l'exercice précédent clôturée au 31 mars 2002). En l'absence d'opérations exceptionnelles, ce résultat net est équi-valent au résultat net courant. Du fait de la diminution des valeurs des immeubles situés en zone décentralisée et en périphérie de la région bruxelloise, ce résultat net a été affecté, conformément au prescrit de l'arrêté royal Sicafi (1), par des réductions de valeur non réalisées pour un montant total de 1,81 millions E. La valeur intrinsèque au 31 mars 2003 s'élève à 64,08 E par action, en ce compris le bénéfi ce de la période, soit un return de 2,25 E par action. Sur une période d'un an, le return par action s'est élevé à 7% tenant compte du dividende brut de 4,28 E distribué le 17 décembre 2002. Le portefeuille immobilier La valeur (2) du portefeuille immobilier de Befimmo est restée quasiment stable (-0,47%) par rapport au 30 septembre 2002. Elle s'établit à 1.069.612.000 E au 31 mars 2003. Le taux d'occupation moyen du portefeuille est également stable à 94,7%. (en millions de EUR) 31/03/2002 30/09/2002 31/03/2003 Immeubles 1.049,6 1.064,8 1.059,0 Bureaux 1.015,9 1.031,2 1.025,8 Bruxelles Centre (CBD) 628,6 634 635,3 Bruxelles Décentralisé 162,2 162 159,9 Bruxelles Périphérie 208,9 219 214,5 Autres 16,2 16,2 16,1 Semi-industriel 28,1 28,1 27,9 Commercial 5,6 5,5 5,4 Certifi cats immobiliers 9,9 9,4 10,6 Portefeuille immobilier total 1.059,5 1.074,2 1.069,6 Le périmètre du portefeuille immobilier est inchangé depuis le 30 septembre 2002. Il se compose d'une quarantaine d'immeubles totalisant une surface locative de 528.000 m2, essentiellement des bureaux (96%) et pour le solde des surfaces semi-industrielles (3%) et commerciales (1%). Il est principalement localisé (96,8%) dans la Région de Bruxelles-Capitale et son hinterland économique. Befimmo est très présente dans le 'Central Business District' (CBD : Centre ville, Espace Nord et Quartier Léopold) avec plus de 60% de son portefeuille. Comme quelques récentes transactions l'indiquent, cette zone, malgré la situation économique plus difficile, devrait encore bénéfi cier d'un potentiel de croissance, soutenue d'une part par la demande non conjoncturelle engendrée par les institutions européennes et d'autre part par la rareté des nouveaux projets immobiliers. Les loyers y restent stables, de même que les valeurs. Ce n'est pas le cas dans les quartiers décentralisés et de la périphérie. Ceux-ci connaissent des baisses de valeur signifi catives résul-tant d'une offre abondante d'immeubles neufs conjuguée à un recul très net de la demande des entreprises multinationales. Befimmo recueille ainsi les fruits de son travail de répartition de son portefeuille qui, d'une forte concentration en périphérie et en décen-tralisé (78% de la valeur en 1998), s'est progressivement recentré sur le 'Central Business District' (62% de la valeur en 2003), limitant ainsi l'impact du déclin des quartiers décentralisés et de périphérie. Résultats semestriels Résultats présentés en conformité avec l'arrêté royal du 10 avril 95 relatif aux Sicaf immobilières et ayant fait l'objet d'un examen limité par le Commissaire-Réviseur conformément aux recommandations de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises (3): BILAN (en milliers de EUR) 30/09/2002 31/03/2003 Actif Frais d'établissement 0 0 Valeur du portefeuille immobilier 1.064.818 1.059.011 Valeur des certifi cats immobiliers 9.384 10.601 Autres actifs 10.198 16.462 TOTAL DE L'ACTIF 1.084.400 1.086.074 Passif Capitaux propres 605.597 627.643 Provisions 2.351 2.351 Dettes à plus d'un an 161.203 161.258 Dettes à un an au plus 315.249 294.822 Dettes fi nancières 224.606 259.103 Dettes commerciales 39.675 27.504 Autres dettes 50.968 8.215 TOTAL DU PASSIF 1.084.400 1.086.074 Chiffres clés Ratio d'endettement 43,30% 41,50% Return sur fonds propres (base annuelle) 9,40% 7,00% Actif net par action (EUR) 61,83 64,08 Cours de bourse (EUR) 62,45 66 Nombre d'actions 9.794.227 9.794.227 COMPTE DE RESULTAT (en milliers de EUR) 37529 37346 37711 Chiffre d'affaires 76.312 37.692 38.659 + Autres résultats d'exploitation -10.285 -3.910 -5.788 =Résultat d'exploitation 66.027 33.782 32.871 +Résultat financier -15.781 -7.173 -7.620 =Résultat courant 50.246 26.609 25.251 +Résultat exceptionnel -2.041 -1.143 - =Résultat avant impôts 48.205 25.466 25.251 Résultat après impôts 48.270 25.404 25.291 Chiffres clés (EUR) Bénéfi ce par action 4,93 2,59 2,58 Return par action 5,68 3,42 2,25 Le tableau qui suit est établi en vue de faciliter la comparabilité des résultats avec ceux d'autres Sicafi s qui présentent leurs comptes sous une autre forme, en vertu d'une dérogation au régime de l'arrêté royal du 10 avril 1995. (en milliers de EUR) 37346 37711 Résultat opérationnel +Loyers nets 37.692 38.658 +Revenus de certifi cats 508 610 -Frais immobiliers nets -721 -466 -Frais de fonctionnement -3.189 -3.286 =Résultat d'exploitation 34.290 35.516 -Résultat financier net -7.743 -8.374 -impôts - 7 =Résultat opérationnel 26.547 27.149 Résultat sur portefeuille +Plus-value sur réalisation d'éléments du portefeuille 22 - +Réduction de valeur sur créances - -46 +Variation de valeur de marché 1.986 -5.057 =Résultat sur portefeuille 2.008 -5.103 Résultat exceptionnel -1.165 - Résultat économique 27.390 22.046 Transfert en plus-value de réévaluation -1.986 3.245 Résultat comptable 25.404 25.291 Perspectives Le return de l'exercice 2003 en cours se clôturant le 30 septembre 2003 serait de l'ordre de 6,75% compte tenu du rythme actuel de l'évolution des valeurs immobilières qui diminuent très sensiblement dans les quartiers décentralisés et de périphérie. Le résultat courant net par action de l'exercice, redressé des réduc-tions de valeurs non réalisées1, serait de l'ordre de 5,00 E légèrement inférieur à la prévision du rapport annuel 2002 (5,18 E). Avec une capacité d'endettement de plus de 160 millions E, Befimmo dispose cependant des moyens qui lui permettraient de procéder à des acquisitions et ainsi d'améliorer son résultat par action à court terme. Toutefois, le gérant de la Sicafi estime que les prix payés pour les récentes transactions immobilières auxquelles la Sicafi s'est intéressée, étaient incompatibles avec sa stratégie de création de valeur pour ses actionnaires. Toutes choses égales par ailleurs, Befimmo confirme sa prévision de dividende de 4,45 E par action (3,78 E net). (1) Il est rappelé que Befi mmo comptabilise ses résultats en stricte conformité avec les règles de l'arrêté royal du 10 avril 1995. Il en résulte que seules les plus-values effectivement réalisées apparaissent en compte de résultat, les plus et moins-values latentes étant elles reflétées dans les fonds propres, sauf pour les moins-values portées en charge lorsque la valeur d'expertise est inférieure à la valeur d'acquisition. (2) Cette valeur d'investissement résulte du rapport d'évaluation établi le 22 avril 2003 par Winssinger & Associés, intégrant les valeurs attribuées aux immeubles évalués par Healey & Baker, CB Richard Ellis, et Deloitte & Touche Real Estate Catella Codemer conformément à l'article n°56 § 2 de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux Sicaf immobilières, et du cours de bourse au 31 mars 2003 du portefeuille de titres immobiliers détenus par Befimmo. Les règles en vigueur imposent de communiquer tant la valeur de vente que la valeur d'acquisition du portefeuille; cette dernière étant appelée 'valeur acte en mains'. Celle-ci incorpore des frais de transaction variables et d'au maximum 13%, frais qu'un investisseur aurait dû payer s'il avait procédé à l'investissement immobilier en direct. En conséquence, dans l'hypothèse d'une vente du portefeuille à une valeur d'expertise, la valeur de vente nette pour la Sicafi s'établirait entre 947,8 millions E et 1.069,6 millions E. (3) Rapport du Commissaire-Réviseur publié en application de l'article 2 § 7 de l'arrêté royal du 3 juillet 1996: ' Rapport du commissaire agréé sur l'information semestrielle de la S.C.A. Befimmo au 31 mars 2003 Nous déclarons avoir procédé à l'examen limité de la situation semestrielle de la S.C.A. Befimmo au 31 mars 2003 conformément aux recommandations de l'Institut des Réviseurs d'Entreprises. Nos contrôles ont principalement consisté en l'analyse, la comparaison et la discussion des informations fi nancières semestrielles qui nous ont été communiquées et ont dès lors été moins étendus qu'un contrôle plénier des comptes annuels. Cet examen limité n'a pas révélé d'éléments nécessitant des corrections signifi catives de la situation semestrielle de la société. SC s.f.d. SCRL Deloitte & Touche Anvers, le 30 avril 2003 Reviseurs d'Entreprises représentée par J. Vlaminckx ' Tous renseignements complémentaires, de même que le rapport annuel 2002 et le rapport semestriel au 31 mars 2003, pourront être demandés à partir du 8 mai 2003 au siège social: Monsieur Benoît De Blieck, Administrateur délégué de Befimmo SA, Gérant de la Sicafi Befimmo SCA Chaussée de La Hulpe 166, 1170 Bruxelles. Tél: 02.679.38.60 - Fax: 02.679.38.66 - www.befimmo.be - e-mail: [email protected]
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