Befimmo ( Cours :  BEFB  )
PRLine le 14/11/2002

Intégration de la Sicafi Cibix

Creating value in real estate

Progression de 15% du résultat courant par action
Dividende net proposé de 3,64 EUR en augmentation de 4%
Valeur intrinsèque (avant affectation) à 66,11 EUR par action

Befimmo S.A., gérant de la Sicafi Befimmo S.C.A., a arrêté les comptes de l'exercice de la Sicafi Befimmo clôturé le 30 septembre 2002.
Les résultats de l'exercice qui se termine sont conformes aux prévisions malgré une conjoncture économique en demi-teinte. En termes de croissance du résultat courant par action, la performance de Befimmo se poursuit depuis sa création en 1995.

Résultats de l'exercice et valeur intrinsèque

Le résultat net s'élève à 48,3 millions E, soit 4,93 E par action. Il comprend le résultat courant (50,2 millions E) et le résultat exceptionnel (<2,0> millions E).
Le résultat courant par action (5,12 E) est en croissance de 15% par rapport à l'année dernière (4,45 E), et ce malgré une conjoncture plus difficile.
La diminution rapide des valeurs des immeubles situés en périphérie bruxelloise et en décentra-lisé a eu cette année un impact direct, soit <1,9> millions E, mais bien entendu non réalisé, sur le résultat courant. Befimmo comptabilise en effet certaines moins valeurs en compte de résultats 1 conformément au prescrit de l'arrêté royal Sicafi s de 1995.
Cette performance résulte de l'intégration de la Sicafi Cibix et des sociétés immobilières du groupe Bastionen en décembre 2001, opérations qui étaient relutives du résultat.
Le montant des loyers appelés pendant l'exercice est conforme aux prévisions, et les charges courantes (immobilières et de fonctionnement) sont restées stables, s'élevant au total à moins de 1% de la valeur des actifs.
Le résultat exceptionnel provient principalement d'une part de la plus-value de fusion réalisée sur les actions de la Sicafi Cibix (5,3 millions E) lors de l'offre publique d'échange et de certaines plus-values réalisées, et d'autre part (7,7 millions E) de l'amortissement intégral de tous les éléments incorporels figurant à l'actif du bilan (cf communiqué du 2 mars 2002), ainsi que de la prise en charge des frais de montage de l'opération de fusion avec la Sicafi Cibix et d'un crédit syndiqué. Sur base des comptes arrêtés au 30 septembre 2002 qui tiennent compte de l'évaluation du patrimoine immobilier à cette même date, la valeur d'actif net au 30 septembre 2002 avant répartition s'élève à 647,5 millions E contre 477,9 millions E au début de l'exercice.
La valeur intrinsèque par action s'élève ainsi à 66,11 E contre 60,43 E au début de l'exercice.

Return par action de l'année: 9,4% des fonds propres de début d'exercice

L'augmentation des fonds propres, pour un montant de 169,7 millions E résulte des fusions de décembre 2001 et du return de l'exercice pour un montant de 55,7 millions E.
Le return 3 de l'exercice est l'expression de la création de valeur: par action, il s'élève à 5,68 E, soit 9,4% des fonds propres de début de l'exercice.
Cette création de valeur est générée par le résultat net (48,3 millions E), par l'augmentation de la valeur du portefeuille (2,7 millions E), immeubles et certifi cats, qui n'est pas déjà prise en compte en résultats 1 et par le caractère relutif (4,7 millions E) des opéra-tions de fusions précitées.

Evolution du patrimoine et des affaires

La valeur 2 du portefeuille immobilier (527.000 m 2 de bureaux) au 30 septembre 2002 s'élevait à 1.074,2 millions E. Cette valeur se compare à celle de 628,9 millions E qui prévalait en début d'exercice. La différence de 445,3 millions E provient de l'in-tégration du portefeuille Cibix et Bastionen (422,3 millions E), des investissements effectués depuis le début de l'exercice (22,2 millions E) et de l'augmentation de valeur du portefeuille, immeubles et certifi -cats, soit 0,8 millions E.

A périmètre comparable, l'augmentation de valeur du portefeuille d'immeubles s'élève globalement à 0,6 millions E, soit 0,06 % de la valeur du portefeuille, largement inférieure aux prévisions d'il y a un an (+1%). Néanmoins, ceci dé-montre la pertinence de la stratégie d'investissement mise en ouvre depuis la mi-2000: dans un climat économique plus diffi cile, la valeur du portefeuille d'immeubles s'est maintenue.

Cette augmentation de valeur est cependant la résultante de fortes variations par quartier. En centre-ville (Pentagone, quartier Léopold et Espace Nord), les valeurs augmentent de 9,7 millions E (soit 1,5% de la valeur d'investissement), alors qu'en décentralisé et en périphérie les valeurs diminuent de respectivement 1,3 millions E (soit <0,8%> de la valeur d'investissement) et de 7,7 millions E (soit <3,3%> de la valeur d'investissement).

Le taux d'occupation moyen du portefeuille sur l'année est resté à 96%.

Dividende

Le gérant de la Sicafi Befimmo proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire du 10 décembre 2002 de porter le dividende net à 3,64 E par action (4,28 E brut). Le dividende proposé est conforme aux prévisions, en augmentation de 4% par rapport à celui de l'exercice précédent, soit plus du double de l'infl ation.

Après répartition, la valeur in-trinsèque de Befimmo s'élèverait ainsi à 61,83 E par action.

Perspectives

La stratégie d'investissement de Befimmo, et particulièrement celle de l'anticipation des cycles de marché dans les différents quartiers de Bruxelles s'est avé-rée fondée.

Befimmo entend bien poursuivre dans cette voie. Elle dispose d'une capacité d'investissement de l'ordre de 130 millions E et compte sur celle-ci pour saisir les opportunités de croissance qui se présenteront et ainsi confirmer sa place d'opérateur actif dans le processus de consolidation immobilière en cours.

 
Chiffres clefs                          30/09/2000      30/09/2001      30/09/2002
Portefeuille immobilier                 
Superfi cie totale 
(en m 2 de superstructure)                303.068         339.708         527.842
Taux d'occupation (%)                          98              96              96
Rendement locatif (%)                        7,65            7,64            7,71
Valeur estimée (millions ?)                549,85          628,85        1.074,20
Fonds propres après affectation 
(millions ?)                               431,77          477,86           605,6
Ratio d'endettement après affectation (%)    24,6           29,07            43,3
Résultat (millions EUR)                 
Chiffre d'affaires                          41,15              48           76,28
Résultat opérationnel                       35,51           41,68           66,87
Résultat fi nancier                         -3,11            -6,5          -16,63
Résultat courant                             32,4           35,22           50,24
Résultat exceptionnel                        4,96           18,89           -2,04
Résultat de l'exercice avant impôts         37,37           54,06            48,2
Résultat de l'exercice après impôts         37,38           54,06           48,27
Bénéfi ce à affecter                        75,14           92,61             108
Nombre d'actions                        7.549.042       7.907.420       9.794.227
Données par action (?)                  
Valeur d'actif net réévalué 
avant affectation                            61,2           64,55           66,11
Return par action                            6,42            7,35            5,68
Résultat                                     4,95            6,84            4,93
Dividende brut                                  4            4,12            4,28
Valeur d'actif net réévalué 
après affectation                            57,2           60,43           61,83
Return (%)                                  11,74            12,9             9,4
Pay-out (%)                                    81              60              87
Données boursières                      
Cours de bourse (au 30 septembre) (?)          58              63           62,45
Price Earning Ratio                         11,72            9,21           12,67
Dividende/cours (%)                           6,9            6,54            6,85

2 Cette valeur résulte (1) du rapport d'évaluation établi le 21 octobre 2002 par Winssin-ger & Associés, intégrant les valeurs attribuées aux immeubles évalués par Healey & Baker, CB Richard Ellis, et Deloitte & Touche Catella Codemer conformément à l'article n° 56 § 2 de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux Sicaf immobilières et (2) du cours de bourse au 30 septembre 2002 du portefeuille de titres immobiliers détenus par Befimmo.

Les règles en vigueur imposent de communiquer tant la valeur de vente que la valeur d'acquisition du portefeuille; cette dernière étant appelée « valeur acte en mains ». Celle-ci incorpore des frais de transaction variables et d'au maximum 13%, frais qu'un investisseur aurait dû payer s'il avait procédé à l'investissement immobilier en direct. En conséquence, dans l'hypothèse d'une vente du portefeuille à une valeur d'expertise, la valeur de vente nette pour la Sicafi s'établirait entre 942,3 millions E et 1064,8 millions E.

3 Le return est le dividende brut de l'exercice augmenté de l'accroissement de la valeur d'inventaire pendant l'exercice, divisé par la valeur d'inventaire au début de l'exercice.

PRLine le 14/11/2002

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