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Industrie: Immobilier Thème: Résultats annuels Befimmo BEFIMMO : Résultats annuels 2003 Stabilité du cash-flow courant Dividende net proposé de 3,78 EUR en augmentation de 3,8 % Valeur intrinsèque (avant affectation) à 65,84 EUR par action Portefeuille immobilier et évolution des affaires Befimmo S.A. , gérant de la Sicafi Befimmo S.C.A., a arrêté les comptes de l'exercice de la Sicafi Befimmo clôturé le 30 septembre 2003. Befimmo maintient son cash-flow courant dans la conjoncture actuelle. Le portefeuille est à plus de 60% positionné dans le ' Central Business District ' (CBD), là où les valeurs et les loyers continuent d'augmenter, compensant partiellement les diminutions de valeur - non réalisées - subies en zone décentralisée et en périphérie. Dans ce contexte, les valeurs du portefeuille de Befimmo, dont le périmètre est inchangé, ont évolué comme suit: en millions de EUR 30/09/2002 30/09/2003 Variation (*) Immeubles 1.064,8 1.054,5 -1,40% Bureaux 1.031,2 1.021,6 -1,30% Bruxelles CBD 634 642,4 0,80% Bruxelles Décentralisé 162 156,4 -3,50% Bruxelles Périphérie 219 206,5 -6,00% Autres 16,2 16,3 0,40% Semi-industriel 28,1 27,5 -2,10% Commercial 5,5 5,4 -2,40% Certifi cats immobiliers 9,4 10,1 13,70% Portefeuille immobilier total 1.074,2 1.064,6 -1,20% (*) Variation calculée à périmètre constant et hors impact des investissements réalisés dans les immeubles déjà en portefeuille Befimmo a choisi de ne pas investir cette année dans de nouveaux projets, compte tenu des prix pratiqués par le marché. Au 30 septembre 2003, la valeur du portefeuille immobilier 1 s'élevait à 1.064,6 millions EUR. Cette valeur se compare à celle de 1.074,2 millions EUR qui prévalait en début d'exercice. La différence de 9,6 millions EUR provient d'une part des investissements effectués pendant l'exercice (3,7 millions EUR) et d'une diminution de valeur du portefeuille, immeubles et certifi cats, de 13,3 millions EUR. A périmètre comparable, la valeur du portefeuille d'immeubles baisse globalement de 14,6 millions EUR, ce qui représente une diminution de 1,36%. Le taux d'occupation au 30 septembre 2003 s'élève à 94,7% par rapport à 95,9% une année auparavant. Résultats de l'exercice et valeur intrinsèque Le cash-flow net de l'exercice est stable, s'élevant à 52,71 millions EUR, contre 52,72 millions EUR l'exercice précédent. Hors résultat exceptionnel, le cash-flow net courant atteint 52,71 millions EUR, contre 52,18 millions EUR l'exercice précédent. Le résultat net courant s'élève à 45,11 millions EUR contre 50,31 millions EUR en 2002. Cette diminution résulte essentiellement de réductions de valeur sur immeubles non réalisées. Befimmo comptabilise en effet ses résultats en stricte conformité avec les règles de l'arrêté royal du 10 avril 1995. Il en résulte que les plus et moins-values effectivement réalisées apparaissent en compte de résultat, de même que les moins-values non réalisées lorsque la valeur d'expertise est inférieure à la valeur d'acquisition. Les autres plus et moins-values latentes sont refl étées dans les fonds propres. Au 30 septembre 2003, la valeur d'actif net avant affectation du ré-sultat s'établit à 644,8 millions EUR, contre 605,6 millions EUR au début de l'exercice. La valeur intrinsèque par action avant affectation s'élève ainsi à 65,84 EUR contre 61,83 EUR au début de l'exercice. Return de l'année: 6,48% des fonds propres de début d'exercice Au cours de l'exercice, les fonds propres de début d'exercice ont évolué de la manière suivante: (en millions de EUR) Fonds propres en début d'exercice 605,6 Cash-flow de l'exercice 52,71 Diminution de valeur prise en compte de résultats -7,6 Bénéfice de l'exercice = 45,11 Variation de valeur du portefeuille non prise en compte -5,86 de résultats Return de l'exercice = 39,25 39,25 Fonds propres en fin d'exercice avant affectation 644,85 Dividende brut proposé à l'Assemblée -43,55 Variation des fonds propres après affectation des résultats = -4,3 -4,3 Fonds propres en fin d'exercice 601,29 Exprimé par action, le return 3 de l'exercice s'élève à 6,48% des fonds propres de début d'exercice, soit EUR 4,01 par action. Dividende Le gérant de la Sicafi Befimmo proposera à l'Assemblée Générale Ordinaire du 9 décembre 2003 de porter le dividende net à 3,78 EUR par action (4,45 EUR brut). Le dividende proposé est conforme aux prévisions, en augmentation de 3,8% par rapport à celui de l'exercice précédent, soit plus du double de l'infl ation. Le dividende s'élève à 84% du produit net 4 de la Sicafi . Après approbation de cette répartition par l'Assemblée, la valeur intrinsèque de Befimmo s'élèvera ainsi à 61,39 EUR par action. Prévisions pour les exercices 2004 et 2005 En fin de cycle économique, l'immobilier se voit maintenant con-fronté aux effets de la conjoncture. Toutes autres choses restant égales par ailleurs, il en résultera l'exercice prochain une diminution des revenus nets des immeubles, estimée à environ 4%, sans que la capacité de distribution de Befimmo n'en soit affectée. Cette prévision pourrait être améliorée en cas de réalisation d'un nouvel investissement utilisant la capacité d'endettement de Befimmo (de l'ordre de 130 millions EUR). Dès 2005, le cash-flow devrait retrouver son niveau de 2003. Perspectives Befi mmo poursuivra sa stratégie d'investissement dans son métier de base, celui d'être Real Estate Asset Manager dans le marché des bureaux à Bruxelles, restant par ailleurs attentive aux opportunités. Chiffres clefs 30/09/2001 30/09/2002 30/09/2003 Portefeuille immobilier Superfi cie totale (en m 2 de superstructure) 339.708 527.842 527.842 Taux d'occupation 96,20% 95,90% 94,70% Rendement locatif 7,64% 7,71% 7,86% Valeur estimée (millions EUR) 628,85 1.074,20 1.064,60 Fonds propres après affectation (millions EUR) 477,86 605,6 601,3 Ratio d'endettement après affectation 29,10% 43,30% 44,70% Résultat (millions EUR) Chiffre d'affaires 48 76,28 77,56 Résultat opérationnel (*) 41,68 66,87 60,54 Résultat fi nancier -6,5 -16,63 -15,78 Résultat courant avant impôts 35,22 50,24 44,76 Résultat exceptionnel 18,89 -2,04 0,45 Résultat de l'exercice avant impôts 54,06 48,2 45,21 Résultat de l'exercice après impôts 54,06 48,27 45,11 Bénéfi ce à affecter 92,61 108 111,16 Nombre d'actions 7.907.420 9.794.227 9.794.227 Données par action (EUR) Valeur d'actif net réévalué avant affectation 64,55 66,11 65,84 Return par action 7,35 5,68 4,01 Résultat 6,84 4,93 4,61 Dividende brut 4,12 4,28 4,45 Valeur d'actif net réévalué après affectation 60,43 61,83 61,39 Return 12,90% 9,40% 6,48% Données boursières Cours de bourse (au 30 septembre) (EUR) 63 62,45 69,8 Price Earning Ratio 9,21 12,67 15,14 Dividende/cours 6,54% 6,85% 6,38% ( *) - y compris les revenus de certifi cats immobiliers - après déduction de réductions de valeur sur portefeuille non réalisées, soit 7,5 millions EUR en 2003 et 1,9 millions EUR en 2002 1 Cette valeur d'investissement résulte du rapport d'évaluation établi par Winssinger & Associés, intégrant les valeurs attribuées aux immeubles évalués par Cushman & Wakefi eld Healey & Baker, CB Richard Ellis, et Catella Codemer conformément à l'article n° 56 § 2 de l'Arrêté Royal du 10 avril 1995 relatif aux Sicaf immobilières, et du cours de bourse au 30 septembre 2003 du portefeuille de titres immobiliers détenus par Befimmo. Les règles en vigueur imposent de communiquer tant la valeur de vente que la valeur d'acquisition du portefeuille; cette dernière étant appelée ' valeur acte en mains '. Celle-ci incorpore des frais de transaction variables et d'au maximum 13%, frais qu'un investisseur aurait dû payer s'il avait procédé à l'investissement immobilier en direct. En conséquence, dans l'hypothèse d'une vente du portefeuille à une valeur d'expertise, la valeur de vente nette pour la Sicafi s'établirait entre 943,3 millions EUR et 1.064,6 millions EUR 2 Cash-flow net courant = Résultat net avant amortissements, réductions de valeur et provisions et avant résultats exceptionnels 3 Le return est le dividende brut de l'exercice augmenté de l'accroissement de la valeur d'inventaire pendant l'exercice, divisé par la valeur d'inventaire au début de l'exercice. 4 Le produit net, visé à l'article 109, 2, 1° de la loi du 4 décembre 1990 relative aux opérations fi nancières et aux marchés, est défi ni comme le bénéfi ce de l'exercice, à l'exclusion des réductions de valeur, des reprises de réductions de valeur et des plus-values sur réalisation d'actifs immobilisés imputées au compte de résultats. Les comptes annuels seront attestés sans réserve par Deloitte & Touche, Reviseur de la Sicaf Befimmo SCA. Tous renseignements complémentaires peuvent être demandés au siège social: Benoît De Blieck, Administrateur délégué de Befimmo SA, Gérant de la Sicafi Befimmo SCA Chaussée de La Hulpe 166, 1170 Bruxelles Tél: 02.679.38.60 - Fax: 02.679.38.66 www.befimmo.be - e-mail: [email protected] Pour télécharger l'intégralité du communiqué de presse, cliquez ici
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